Земельный участок – это недвижимое имущество, которое подлежит индивидуализации. Гражданин, который получил в распоряжение такой объект, обязан зарегистрировать свои имущественные права в предусмотренном законом порядке. За счет этого государство сможет контролировать использование земли по целевому назначению и взимать налог. Государственная регистрация позволяет идентифицировать правообладателя, и защитить имущество от притязаний других лиц. Но после совершения сделки новый собственник может столкнуться с проблемами при попытке внести данные в Росреестр. В рамках своих полномочий госорган вправе приостановить регистрацию, потребовав устранить выявленные ошибки. Если гражданин не сможет выполнить это требование или будет несогласен с отказом, ему придется оспорить данное решение путем подачи жалобы.
Основания для отказа
Профильным законом, регламентирующим порядок осуществления регистрации недвижимости, предусмотрено более 50-ти оснований, по которым Росреестр может отказать во внесении данных в ЕГРН. В большинстве случаев речь идет о предоставлении недостаточного объема документов, которые подтверждают возникновение права собственности у заявителя, или наличие в них ошибок или неточностей. Отказ гражданин рискует получить и в том случае, если:
- у него нет полномочий для осуществления такой имущественной манипуляции (в частности, это актуально для ситуаций, когда заявление подает доверенное лицо, не предоставив при этом нотариально заверенную доверенность);
- участок образован из земли с разным целевым назначением;
- переданное заявление составлено без соблюдения норм закона;
- наличие имущественных противоречий между бывшим и нынешним собственниками;
- открыт спор о принадлежности;
- отсутствие согласия всех действующих собственников;
- в пятидневный срок в госорган не поступило уведомление об уплате госпошлины по проведенной имущественной сделке;
- указанная граница пересекается с границей другого земельного участка;
- земля не может быть передана в собственность частному лицу;
- наличие в ЕГРН отметки о невозможности изменить имущественные права по объекту недвижимости;
- предоставление нотариально незаверенных документов;
- в ходе рассмотрения заявления выяснилось, что акт о предоставлении права собственности на объект недвижимости впоследствии был признан судом недействительным;
- переданные в Росреестр электронные документы составлены без соблюдения соответствующих требований и т. д.
Уведомление об отказе направляется гражданину на указанный в заявлении адрес. Дополнительно в документе указывается причина принятия такого решения со ссылкой на законодательные акты. Если заявитель не согласен с такой позицией Ведомства, он может подать жалобу в Апелляционную комиссию Росреестра. При получении повторного отказа, чтобы добиться пересмотра ранее принятого решения, для регистрации земельного участка придется подать жалобу в суд.
В случае отказа собственник не сможет получить правоустанавливающие документы, что автоматически ограничит его возможности по использованию недвижимости.
Отказ в регистрации земельного участка можно обжаловать только в судебном порядке. Если собственником объекта недвижимости является юридическое лицо, то жалоба подается в арбитражный суд, если физическое – в суд общей юрисдикции по месту жительства истца или по месту нахождения участка. Это важно сделать в течение 3-х месяцев с момента получения отказа. В противном случае для продления срока придется предоставить доказательства, указывающие на отсутствие возможности в предусмотренный законом срок оспорить правомерность отказа.
Даже если жалоба будет подана по истечению установленного законом срока, суд все равно примет документы для рассмотрения. Но в ходе предварительного заседания будут предметно проанализированы причины, которые помешали истцу своевременно подать жалобу.
Если суд придет к выводу, что нарушение сроков произошло по независящим от ответчика причинам, его жалоба будет принята для рассмотрения по существу вопроса.
Чтобы в судебном порядке добиться регистрации земельного участка, важно не только своевременно подать жалобу, но и правильно ее оформить. В документе следует указать такую информацию:
- полное название суд, его адрес;
- контактные и личные данные истца;
- сведения о заинтересованном лице, которое будет принимать непосредственное участие в судебном процессе (название государственного органа или данные конкретного его сотрудника);
- когда заявитель обратился в Росреестр для проведения регистрационных мероприятий, какие документы были предоставлены;
- месторасположение земельного участка, его площадь, кадастровый номер;
- по какой причине госорган приостановил процесс или отказал в регистрации;
- перечень доводов, исходя из которых истец считает, что действия регистрационного органа – это прямое нарушение закона и действующих правовых норм;
- ссылки на законодательные акты, которые свидетельствуют о правомерности указанных в жалобе требований;
- четкий и лаконичный перечень требований (признать отказ незаконным, обязать возобновить процесс, внести данные в ЕГРН и т. д.);
- полный список приложений;
- дата и подпись.
Учитывая серьезность ситуации (в случае неудовлетворения требований жалобы гражданин не сможет полноценно распоряжаться объектом недвижимости), работу по подготовке пакета документов и составлению иска лучше доверить профильному юристу, который разбирается в нормах профильного законодательства. Такой специалист будет участвовать в судебном процессе и следить за соблюдением прав и интересов истца
Скачать образец
Процедура рассмотрения
Получив полный пакет документов и жалобу от истца, суд примет решение по существу вопроса в предусмотренный для подобных дел срок. Если доводы будут признаны обоснованными, то требования истца будут удовлетворены в полном объеме. В этом случае копия решения направляется всем участникам конфликта и подлежит немедленному исполнению. Сразу после его получения Росреестр обязан внести данные о земельном участке и его новом собственнике в ЕГРН.
В случае удовлетворения исковых требований регистрация осуществляется по тем же документам, которые ранее были переданы в госорган. Судебное решение считается исполненным после получения соответствующего уведомления о внесении сведений о праве собственности.
Решение споров об отказе в госрегистрации осуществляется только в судебном порядке. Гражданину, который столкнулся с нарушением закона или своих прав, нет смысла пытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Учитывая ограниченный срок обжалования подобных решений, это только напрасная трата времени. Если в трехмесячный срок не подать судебный иск, можно навсегда лишиться права распоряжаться недвижимостью.
В ходе судебного рассмотрения стороны могут прийти к мировому соглашению. Например, Росреестр выразит готовность внести данные о собственнике в ЕГРН, а тот в свою очередь предоставит дополнительные справки или экспертизы.
Судом может быть установлен срок, в течение которого Росреестр обязан зарегистрировать земельный участок.
Отказ в регистрации по причине ареста
Если гражданин уклонился от исполнения своего кредитного обязательства, задолжал за услуги или товары, средства в счет погашения долга могут быть взысканы в принудительном порядке по решению суда. В этом случае сотрудники ФССП открывают исполнительное дело и в ходе проведения предусмотренных законом мероприятий по взысканию накладывают арест на все имущество должника. После успешного погашения долга и закрытия исполнительного производства аресты снимаются, и гражданин получает право полноценно распоряжаться своим имуществом.
При попытке смены собственника земельного участка может выясниться, что он находится в аресте. На этом основании госорган откажет в регистрации, сославшись на наличие обременения имущества (соответственно, его нельзя продать, подарить, обменять).
В такой ситуации следует подать запрос в ФССП, чтобы установить, в какой стадии находится исполнительное дело. Если взыскательные процедуры еще не окончены, то добиться ареста заявитель не сможет даже по решению суда.
Если окажется, что исполнительное дело закрыто, необходимо подать в ФССП письменный запрос с требованием снять наложенное обременение. Если в этом будет отказано, придется обратиться в суд. В данном случае в рамках одного судопроизводства можно добиться снятия ареста и регистрации земельного участка. Но, как правило, дело редко доходит до суда: наличие обременения после закрытия исполнительного производства — это явное нарушение со стороны сотрудников ФССП. В связи с этим они стараются быстро реагировать на подобные жалобы, не желая судиться с бывшими должниками и заинтересованными лицами.
Вопрос-ответ
Вопрос: Госорган отказывается вносить сведения о собственнике земельного участка в реестр, несмотря на то, что заявитель предоставил большой пакет документов. Имущество (дача) находится во владении уже более 20-ти лет. Позиция госоргана: отсутствие возможности проверить подлинность предоставленных справок и заключений. Подобный отказ получили не только мы, но и другие участники СНТ. Что делать в такой ситуации?
Ответ: Если у собственника есть кадастровый номер (т. е. участок поставлен на кадастровый учет), то единственная возможность решить проблему – это обратиться в суд. В данном случае речь идет о подаче иска на признание права собственности. Если кадастровый номер отсутствует, то позиция Росреестра не является неправомерной.
Вопрос: Сделка купли-продажи не была осуществлена по заявлению заинтересованного лица, которое обратилось в Росреестр с требованием приостановить регистрацию права собственности. Какие были указаны доводы в таком заявлении мы не знаем. Что делать?
Ответ: Процесс регистрации действительно может быть приостановлен по заявлению заинтересованного лица. Но срок, на который внесение данных в реестр можно отложить, крайне ограничен. Возможно, после проведения проверки указанных в жалобе фактов Росреестр инициирует возобновление процесса и внесет данные в ЕГРН.
Вопрос: Земля с 2010 года в доле без выдела. В Росреестре отказались вносить данные собственника, ссылаясь на то, что это Схема ВСМ 2 и есть письмо, запрещающее подобные операции от Прокуратуры. В МФЦ требуют, чтобы мы подписали отказ. Собственники соседских земельных участков ранее зарегистрировали свои права (в период 2011-2013 гг.). Как лучше поступить?
Ответ: В любом случае не стоит собственноручно подписывать отказ в регистрации. Если Росреестр принял такое решение, то обязан выдать ответ с указанием причины. В зависимости от информации, которая будет содержаться в таком решении, можно будет понять, как действовать дальше и куда подавать жалобу для защиты своих интересов.
Видео: Жители Барнаула столкнулись с незаконным выделением земельных участков
Законодательная база
Чтобы оспорить отказ и правильно составить жалобу, следует опираться на такие законодательные акты:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
- Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 16.09.2019).
- ФКЗ от 07.02.2011 N 1-ФКЗ (ред. от 06.03.2019) «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2019).
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. N 138-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020).